从EB-5项目的融资结构，看EB-5资金的安全性！

文章来源：America Goldstone|发布时间：2023-04-24 14:07:02

作为美国职业移民的第五类别，美国投资移民（EB-5）是唯一一个允许外国投资者通过投资新的或现有的美国商业企业申请永久居留权（即绿卡）的签证类别。根据美国移民法规的要求，外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业，并间接或直接创造10个就业机会，即可获发二年期的条件绿卡。二年期满前的90天，若移民投资者的投资行为仍存在，可申请"条件移除"，而成为永久居民。申请该类签证的要求也很简单，投资80万美元（TEA）或105万美元（非TEA），向美国移民局（USCIS）证明以下三件事情，符合要求便可以获得美国绿卡：
1）用于投资美国商业企业的资金来源合法；
2）全部投资都处于“风险”之中（At Risk）；
3）对美国商业企业的投资直接或间接创造至少10个全职工作岗位。

其实，但凡有投资，就有风险。对于EB-5申请者而言，不仅需要考虑身份安全，还要考虑控制投资风险、提高资金的安全性。然而，这两个方面都需要依附EB-5项目本身。俗话说：“打铁还需自身硬”，倘若选择的EB-5项目自身安全，能够正常开发和运营，资金和身份便都有保障。倘若选择的EB-5项目无法正常开发，要么资金无法返还，要么资金和绿卡都打了“水漂”。因此，在办理EB-5时，选择一个优质的EB-5项目，对于投资人获得绿卡，以及在投资期满后的资金返还是至关重要的一步。
目前，市面上最为常见的EB-5项目便是地产类开发项目，如酒店、公寓、度假村、商业综合体等；对于地产开发而言，一个项目能否顺利开发，绝对离不开各项资金的支持。然而，对于大部分EB-5项目而言，EB-5资金仅仅是项目开发过程中各项资金的一部分。下图是EB-5资金流入项目最为常规的运作图：

在这个结构图中，各角色分别是，EB-5投资人（Limited Partner ，简称LP），普通合伙人（General Partner，简称GP），区域中心（RC）、新商业企业（NCE）、项目公司即就业创造公司（JCE），以及经纪人（Broker-Dealer）或移民中介。通常情况下，EB-5资金进入项目公司（JCE）有以下两种最常规的操作方式：
1）EB-5投资人通过投资到NCE，NCE与JCE签署协议形成法律关系，将EB-5资金以股权的形式进入JCE。
2）EB-5投资人通过投资到NCE，NCE与JCE签署协议形成法律关系，将EB-5资金以债权（借贷）的形式进入JCE。
也就是说，EB-5融资项目具有两种基本融资手段：股权投资和债权融资。在股权投资模式中，EB-5投资人直接是EB-5投资项目的股东，EB-5投资人的收益或者亏损完全与项目营运绩效的好坏直接挂钩。在债权融资模式，EB-5投资人的资金由EB-5投资人及区域中心共同组成的NCE将钱借给项目公司，部分借贷有一定的抵押品，也拥有更加靠前的清偿顺序。因此，从投资的形式来看，债权形式的投资相对于股权形式的投资风险较低，且以贷款的形式将EB-5的资金投入到项目中，极大的提升了资金的安全性。

以上便是EB-5资金流入项目的基本流程，大家如果有疑问欢迎留言。下面，我们再聊聊与EB-5资金紧密相关的资金结构。
什么是资金结构？
资本结构指的是，企业在融资时，通过不同的渠道筹集的资金之间，构成的比重和关系。一般分为，债务资本和股权资本。一般而言，债务资本有优先债（高级债）和夹层债务，股权资本有优先股和普通股。
通俗的讲，就是一个项目的资金结构，决定了谁拥有哪些资产和收入。假设项目在开发过程中，发生了最坏的情况（即破产），资金结构便决定了谁拥有优先获得还款的权利或者接管/清算资产的权利。因此，了解EB-5投资资金在项目资金结构中的位置，对于EB-5投资及资金安全而言，非常重要！

下图是EB-5投资在资金结构中，通常所处的位置：

俗话说：“风险越高，回报越大”！从上图可以看到，如果EB-5资金以高级贷款的形式进入项目，也就是我们常说的“有抵押贷款”，且以项目公司的固定资产作为抵押，比如土地和地上建筑物等，EB-5投资人便可享有更高的债务清偿顺序，资金也能得到更为有效的保护。此外，通常情况下，潜在回报率越高，资金安全或可能越低。一般而言，债权融资的风险低于股权投资，安全系数由高到底，依次是：高级债务（有抵押）>次级债务（无抵押）>优先股权>普通股权。
举个例子：资产抵押通常是银行放贷最为常见的风险控制方式。放贷银行出于自身专业性和安全的角度出发，一般都会要求借贷人提供实物进行抵押，且贷款价值比LTV（注：贷款金额和抵押品价值的比例）基本上都会控制在低于70%。这意味着，如某客户A以房产抵押进行贷款，抵押房产估值为100万美元，而银行的信贷政策规定LTV<70%，银行最多可以贷给A客户70万美元。

综上所述，股权投资的收益回报高、高风险（投资风险高于债权融资），债权融资的收益回报低、低风险。从投资的形式来看，债权融资相对于股权投资的投资风险较低，而在债权融资中有实物抵押的贷款相较于无实物抵押贷款（夹层贷款）风险相对更小，以实物抵押贷款的形式将EB-5的资金投入项目中极大的提升了资金的安全性。

需要注意的是，美国移民局只负责审核项目的合法性与投资人的移民申请，而从不承诺对投资人的资金安全负责；投资成本是否能够收回由EB-5投资人自行承担。因此，对于EB-5投资者而言，选择一个投资有保障、资金结构安全的项目至关重要！

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