如何做EB5尽职调查——第三届拉斯维加斯EB5年会笔记
文章来源：America Goldstone|发布时间：2016-01-15 17:07:00
当地时间2016年1月15日至16日，由EB5 Investors杂志举办的“第三届拉斯维加斯EB5年会”在拉斯维加斯百乐宫酒店成功举办；美国EB-5立法专家、政界嘉宾、顶级移民律师、经济分析师、区域中心代表，以及来自中国的移民中介机构，齐聚一堂，共襄盛会。
会议专门针对移民中介机构开办了一场讲座，指导如何通过尽职调查筛选EB5项目。讲座嘉宾包括：资深移民律师Lincoln Stone、 Stephen Yale-Loehr、Ronald Klasko等。美国区域中心集团中国市场代表处，美洲金石代表出席了本次会议，根据讲座笔记整理内容如下：
第一部分讲座主题：尽职调查基础知识；移民法合规；EB5 项目结构及SEC(美国证监会)合规问题。
EB5业内明星律师Lincoln Stone（下图中间）和Stephen Yale-Loehr讲解了何为尽职调查，中介机构如何从商业投资、开发商、EB5条款等方面进行尽职调查。他们表示：
对于EB5项目，（1）开发商及关联方需要在所从事行业有丰富的经验，这是项目按计划完工的必要保证；（2）区域中心也需要拥有实际运作EB5项目的丰富经验以及充足的专业人员配备，才能对EB5项目进行全面的管理与把控。
同时，Lincoln和Stephen还指出了“租用区域中心牌照”及“区域中心与项目方有利益关联”的风险性。
随后，美国证券行业领袖律师Ronald Fieldstone讲解了证券法合规，并从SEC监管角度对EB5项目结构尽职调查进行了指导。他表示，区域中心应在PPM（私募发行备忘录）中尽可能披露项目所有可能涉及的风险。
以房地产为例，普遍风险取决于（1）当前经济形势；（2）开发商知名程度及其投入项目中自有资金比例。Ronald指出：股本投入占比越大，开发商对于该项目的支持力度越大；开发商知名度越高，越会重视自身口碑及品牌形象，对于项目的支持也越多。
Ronald在演讲中还提到，拥有独立第三方机构进行全程监管的项目将大幅降低投资人的风险。
第二部分讲座主题：经济学尽职调查注意事项；EB5商业计划书及项目合规；EB5区域中心尽职调查；雇用专业尽职调查团队的利与弊。
著名经济学家Scott Barnhart和移民律师Ronald Klasko为大家详细讲解了经济学报告中关于就业创造计算的重要事项：（1）项目运营过程是否与商业计划书一致；（2）TEA问题；（3）所有就业应在投资人I-526获批后的2年半内全部被创造，并引出直接就业、建筑就业、经营就业的概念；（4）为保证EB5投资人的身份安全，经济学报告计算出的就业数应比USCIS规定的最低要求高出20%。
同时，Scott还指出，在就业计算中，建筑就业风险比经营就业风险低很多，因为经营就业的计算将完全依赖于项目的未来收益，而经济分析报告只能对此做出相应预测，并无法回避未来“经济波动”和“同行竞争”所产生的影响。
随后，知名EB5顾问Bernard Rojano为大家解析了EB5项目商业计划的重点因素，其中包括：（1）商业计划书中的数据需要有经济分析报告、项目评估报告等文件支持；（2）根据经济分析报告所得的就业创造应满足USCIS的最低要求；（3）TEA获批函；（4）资金来源及用途；（5）详尽的建设时间表；（6）项目前景预测。
第三部分讲座主题：立法进展——现行EB5法案延期之路，2016可能实行的诚信措施及法案改革。
在此部分，Ronald Klasko 和Stephen Yale-Loehr向在座各位分享了观点。
此次会议对EB5行业中各个参与方的合法、合规问题进行了深度剖析，将有效指引中介机构为投资人筛选更加安全、优质的项目，从而最大程度上为投资人规避投资风险。
